フラット35は”やめたほうがいい”といわれているのはなぜ？

”フラット35はヤバイのでやめとけ”と口コミや評判で言われている原因について掘り下げて解説します

フラット35は本当に”やばい”のか、デメリットとメリットから真相に迫る

フラット35について、ネット上では「やめたほうがいい」という意見が散見されます。この住宅ローン商品についてネットの口コミや評判から真相を掘り下げてみました。本当にフラット35は避けるべき選択肢なのでしょうか。それとも誤解や特定の状況に限った話なのでしょうか。今回は様々な視点からフラット35の特徴を詳しく検証し、メリットとデメリットを公平に分析していきます。

フラット35とは

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。「35」という数字は最長返済期間が35年であることを意味していると言われています。また、返済期間が20年の「フラット20」や返済期間50年の「フラット50」という商品も存在するようです。

フラット35の最大の特徴は、借入当初から返済完了まで金利が変わらない「全期間固定金利」であることです。これにより、将来にわたって返済額が一定となり、家計の見通しが立てやすいというメリットがあると言われています。

フラット35の基本条件

フラット35の主な利用条件は以下のとおりです。

• 申し込み時の年齢が原則満70歳未満
• 日本国籍の方または永住許可を得ている方や特別永住者
• 総返済負担率が30％以下(年収400万円未満の場合)
• 総返済負担率が35％以下(年収400万円以上の場合)
• 借入額は100万円以上8000万円以下

また、フラット35には「買取型」と「保証型」の2種類があります。買取型は住宅金融支援機構が金融機関から住宅ローン債権を買い取る仕組みで、保証型は金融機関が債権を保有したまま住宅金融支援機構が保証を行う仕組みとなっているようです。

フラット35が”やめたほうがいい”と言われる理由

ネット上で「フラット35はやめたほうがいい」と言われる主な理由を詳しく見ていきましょう。

1. 金利が高い

フラット35が敬遠される最大の理由は、他の住宅ローン商品と比較して金利が高めに設定されている点です。全期間固定金利という安心感がある一方で、変動金利の住宅ローンと比べると金利が高い傾向にあると言われています。

たとえば、2024年の時点で、銀行が提供している変動金利型の住宅ローンは0.3％台で提供している金融機関もあるのに対し、フラット35の金利は1.8％～2％程度となっているようです。このように、借入時点では金利差が大きいことがデメリットとして挙げられています。

固定金利と変動金利を比較すると、過去20年間は変動金利の方が固定金利よりも最大で4倍近く低い状況が続いていたと言われています。

2. 頭金が借入金の1割未満だと金利がさらに高くなる

フラット35は頭金なしでも借り入れ可能ですが、頭金が借入金額の10％未満の場合は金利が上乗せされるという特徴があります。

2024年5月時点のフラット35の金利を見ると、以下のような差があるようです。

• 融資率9割以下（頭金1割以上の場合）：年1.820％
• 融資率9割超（頭金1割未満の場合）：年1.960％

頭金を十分に用意できない場合、この金利差が長期的な返済総額に大きな影響を与える可能性があると言われています。

3. 住宅の審査基準がある

フラット35を利用するためには、住宅自体が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしている必要があります。収入面や職業面に問題がなくても、住宅が審査基準をクリアしていなければ借りることができません。

主な技術基準には以下のようなものがあると言われています。

• 接道：原則として一般の道に2m以上接すること
• 住宅の規模：戸建ての場合70㎡以上、マンションの場合30㎡以上
• 住宅の規格：原則として2以上の居住室、炊事室、便所および浴室の設置
• 住宅の構造：耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合すること

これらの基準を満たしていることを証明する「適合証明書」の取得も必須であり、手続き面や費用面の負担から利用をやめたほうがいいと言われることがあるようです。

4. 繰り上げ返済は10万円からと高い

フラット35では繰り上げ返済の最低金額が10万円からとなっており、少額での繰り上げ返済が難しいというデメリットもあるようです。これは、小まめに余裕資金で繰り上げ返済をしたいと考えている方にとっては不便な点と言えるでしょう。

5. フラット35Sへ借り換えができない

フラット35Sは省エネルギー性や耐震性などの基準を満たす住宅を対象に、一定期間金利を引き下げる制度です。しかし、この制度は新規で住宅を購入する際にのみ利用可能で、すでに別の住宅ローンを組んでいる人が借り換えで利用することはできないと言われています。

フラット35で失敗した事例

フラット35を利用して後悔したという事例も少なくないようです。具体的な失敗例を見ていきましょう。

1. 35年ローンで金利負担が大きくなった

Aさんは将来の繰り上げ返済を計画して35年の返済期間でフラット35を利用しましたが、思うように繰り上げ返済ができないまま定年を迎えてしまいました。結果的に、年金だけでは返済が厳しく、65歳を過ぎても働き続けなければならない状況になったと言われています。

借り入れ期間が長くなるほど総返済額における金利の割合は大きくなるため、安易に最長期間を選ぶことはリスクがあるようです。

2. 頭金なしでローンを組んで金利が高くなった

Bさんは手持ち資金が少なく、物件購入にかかる手数料などで頭金として使える現金がなくなったため、頭金なしでフラット35を利用しました。しかし、頭金がないために適用される金利が高くなり、月々の返済額が想定よりも多くなってしまったと言われています。

3. 団信未加入だったため家族に支払い義務が生じた

フラット35は団体信用生命保険（団信）への加入が任意です。これはメリットでもありますが、団信に加入しないと借入者が死亡した場合、残った家族が住宅ローンの返済を継続しなければならないリスクがあります。実際に団信に加入せずにフラット35を利用した方が亡くなり、家族が返済を引き継がなければならなくなったケースもあるようです。

4. 物件が審査基準に満たず借り入れできなかった

物件がフラット35の技術基準を満たしていないために融資を受けられなかったという事例も報告されています。特に中古物件では、フラット35の技術基準を満たしていない可能性があり、購入を検討した後に融資が受けられないというトラブルが発生することもあるようです。

5. 事前審査は通ったが本審査で否決された

フラット35の事前審査は各金融機関が行いますが、本審査は住宅金融支援機構が行います。事前審査が甘めで通っても、本審査では厳しく審査されるため、否決されるケースが少なくないと言われています。建売業者や仲介業者が「事前審査が通過しただけでは契約締結したくない」と言うケースもあるようです。

フラット35のメリットと良い評判

一方で、フラット35には多くのメリットもあり、良い評判も少なくありません。

1. 返済計画が立てやすく金利上昇の心配なし

フラット35の最大のメリットは全期間固定金利であるため、借入から完済まで金利が一切変わらないことです。そのため返済計画が立てやすく、将来の金利上昇リスクを心配する必要がないと言われています。

例えば、3,000万円の住宅ローンを借りた場合、変動金利は当初低くても金利上昇時に大幅に返済額が増える可能性がありますが、フラット35なら返済額が一定のままです。

2. 住宅の質によって金利が引き下がる制度がある

フラット35Sという制度があり、耐震性・耐久性や省エネ、バリアフリー等の対策を施した高性能住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げることができます。

フラット35Sには住宅の質に応じて金利AプランとBプランがあり、Aプランなら通常10年間、Bプランなら5年間金利が引き下げられると言われています。

3. 審査基準が比較的緩い

フラット35は、民間の住宅ローンほど厳しい審査条件がないと言われています。勤続年数や雇用形態に条件はなく、民間の住宅ローンのように「年収〇〇万円以上であること」といった年収条件も設けられていないようです。

そのため、自営業者や転職直後の方など、民間の住宅ローンでは審査が厳しい方でも利用しやすいと言われています。

4. 団体信用生命保険の加入が任意

フラット35は団体信用生命保険（団信）への加入が任意です。これは健康上の理由で団信に加入できない方にとっては大きなメリットと言えるでしょう。持病や疾患があっても住宅ローンを利用できる可能性が高まります。

5. 保証料や繰上返済手数料がかからない

フラット35では保証料や繰上返済手数料がかからないと言われています。民間の住宅ローンでは金融機関によって保証料や繰上返済手数料がかかることもあるため、早期完済を計画している方にとっては大きなメリットになる可能性があります。

口コミから見るフラット35の評判

実際に利用した方々からの口コミも見てみましょう。

良い評判

43歳の男性（ファイナンシャルプランナー）：「2019年9月現在、住信SBIネット銀行はフラット35の事務手数料を再度引き下げており、借り換え時の手数料にいたっては最も低い料率になっています。金利面ではフラット35は下限金利が決まっており、ランキングの上位3社に変わりはありません」

45歳の男性（マーケティング関連）：「住信SBIネット銀行が2019年7月からフラット35保証型の提供を開始したことで、一般的なフラット35の下限金利を下回る金利で借り入れできるようになっています。また従来型のフラット35を利用する場合の事務手数料をほぼ同じタイミングで引き下げており、初期費用を抑えたい場合は従来型のフラット35、総返済額を抑えたい場合はフラット35保証型という使い方ができるようになりました」

48歳の男性（経営コンサル）：「フラット35には2つとタイプがあり、買取型というのが一般的で、この商品は金利の上限と下限が住宅金融支援機構に決められているので、差がつくとしたら事務手数料や付加サービス（例えば団信）のみ。住信SBIネット銀行含め、一部金融機関が提供している保証型は、頭金を用意できる利用者に対して、金融機関が金利を自由に設定できるので、お金がある程度用意できる方はこちらがおすすめです」

中立・批判的な評判

金融機関からの評判では、「フラット35は借り入れる側から見ると全期間固定金利ということで、超低金利の現在において非常に魅力的な住宅ローンの一つです。しかし、金融機関がこれを積極的に勧めることはありませんし、建売業者もフラット35を利用したいと言うとあまりいい顔をされないというケースが多々あります」というものもあります。

その理由として、「金融機関は『フラット35の受付窓口』と標榜しているとおり、申込みを受付け、住宅金融支援機構へ取り次ぎます。成約となれば窓口となった金融機関は機構から手数料が入るわけですが、自行の融資額が増えるわけではありませんので、まずは自行のプロパー資金を優先したいところです」と説明されています。

また、31歳の男性（会社員）は「ARUHIのフラット35Sを選び、本契約まで進めましたが、本来共用道路部分に建物を建てる必要があり、ARUHIから契約上必要性が薄いと思われる地役権書類の提出を求められました。今回の住宅購入ではその書類の必要性が薄いことを図面等を示し、相談しましたが、役所仕事のように住宅ローンを契約する上で必要との一点張り。借り入れ金利は安いし、返済に役立つアプリ等もあり、フラット35の中でも魅力ある商品なのですが、この辺の事務的な対応には残念です」と述べています。

フラット35が向いている人と向いていない人

フラット35が向いている人と向いていない人を分析してみましょう。

フラット35が向いている人

1. 金利上昇のリスクを避けたい人 金利の上昇によって返済額が増加するリスクを避けたい方には、フラット35の全期間固定金利が適していると言われています。
2. 転職したばかりの人 転職直後は勤続年数が短いため民間の住宅ローンで審査に通りにくいことがありますが、フラット35は勤続年数の条件がないため利用しやすいと言われています。
3. 自営業者や個人事業主 安定した収入があるものの、雇用形態が原因で民間の住宅ローンで審査が厳しい方にも、フラット35は審査が通りやすい傾向があるようです。
4. 健康上の理由で団信に加入できない人 健康上の理由で団体信用生命保険に加入できず、民間の住宅ローンを利用できない方には、団信加入が任意のフラット35が選択肢となり得ます。
5. 高性能住宅を購入したい人 省エネ性能や耐震性に優れた住宅を購入する場合、フラット35Sを利用することで金利の優遇を受けられる可能性があります。

フラット35が向いていない人

1. 変動金利で低金利を狙いたい人 現在の超低金利環境を活かし、少しでも低い金利で借り入れたい方には、フラット35よりも変動金利型の住宅ローンの方が適しているかもしれません。
2. 自己資金が物件価格の1割を下回る人 頭金が物件価格の1割未満の場合は金利が上乗せされるため、頭金をあまり用意できない方にとってはデメリットになる可能性があります。
3. 独自の強い希望を持ってデザイン性のある家を建てたい人 フラット35には住宅の技術基準があるため、デザインや構造に特殊な要望がある場合には制約となる可能性があります。
4. 少額から繰り上げ返済をしたい人 繰り上げ返済の最低金額が10万円からと高めに設定されているため、少額からコツコツと繰り上げ返済をしたい方には不向きかもしれません。

フラット35の選び方と注意点

フラット35を検討する際の選び方と注意点をまとめてみましょう。

選び方のポイント

1. 金融機関の比較 フラット35は金融機関によって金利や手数料が異なります。同じフラット35でも取り扱い機関によって条件が変わるため、比較検討することが大切です。
2. 買取型と保証型の選択 フラット35には買取型と保証型があります。保証型は金利が低めに設定されていることがあるため、頭金がある程度用意できる方は保証型も検討する価値があります。
3. 返済期間の設定 返済期間が長くなるほど月々の返済額は減りますが、総返済額は増えます。無理のない返済計画を立てることが重要です。
4. 団信加入の検討 フラット35は団信加入が任意ですが、万が一のリスクに備えて加入を検討することも大切です。

注意すべき点

1. 物件の審査基準の確認 フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしている必要があります。特に中古物件を購入する場合は、事前に確認することが重要です。
2. 頭金の準備 頭金を物件価格の1割以上用意できると、金利が優遇されます。可能であれば頭金を用意することでローンの負担を軽減できます。
3. 諸費用の確認 物件価格以外にも印紙税、住宅ローンの融資事務手数料、火災保険料など多くの諸費用がかかります。これらを事前に確認し、準備することが大切です。
4. 事前審査と本審査の違い 事前審査は金融機関、本審査は住宅金融支援機構が行います。事前審査が通っても本審査で否決されるケースもあるため注意が必要です。

結論：フラット35は本当に”やばい”のか

フラット35が「やめたほうがいい」「やばい」と言われる背景には、いくつかの要因があります。確かに変動金利と比較すると金利は高めですし、物件の審査基準や頭金による金利差など、デメリットと感じる点もあるでしょう。

しかし、全期間固定金利で返済計画が立てやすい、金利上昇リスクがない、審査基準が緩いなど、状況によっては大きなメリットにもなります。「やめたほうがいい」という評判は一部の状況や誤解から生じている可能性もあるようです。

フラット35が適しているかどうかは、個人の状況や優先事項によって大きく異なります。長期的な視点で、自分のライフプランや経済状況に合った住宅ローンを選ぶことが最も重要です。

フラット35を含め、様々な住宅ローン商品を比較検討し、専門家のアドバイスも参考にしながら、慎重に判断することをおすすめします。住宅ローンは人生で最も大きな借り入れとなることが多いため、「やめたほうがいい」という噂に左右されず、自分自身の状況に最適な選択をすることが大切です。

参考資料

フラット35の詳細情報や比較サイト、最新の金利情報などは、住宅金融支援機構の公式サイトや各金融機関のWebサイトで確認することができます。また、住宅ローンの専門家や金融機関に相談することで、より具体的なアドバイスを受けることも可能です。

自分に合った住宅ローンを選び、マイホームの夢を実現させるための一助となれば幸いです。